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sapek

Alteração de poligono de implantação num lote

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Ora boas caros colegas Venho expor aqui no fórum um caso que está a passar comigo em relação a um projecto e do qual gostaria de saber a vossa opinião. Assim sendo: Estou com um projecto em mãos de uma moradia, para realizar num lote de uma urbanização. Logo ao início, fui aos serviços de urbanismo da câmara do municipio em relação ao qual o terreno pertence, para que me fossem facultados elementos sobre o loteamento em causa, nomeadamente planta síntese e regulamento do loteamento. Foi-me comunicado que regulamento não havia e em relação à planta síntese, o que pude constatar é que o que já está construído em alguns lotes, nao tem nada a ver com a planta sintese e quadro de áreas. Para além disso, o poligono de implantação definido para cada lote é apenas um rectangulo que corresponde exactamente à área de implantação máxima permitida. A um funcionário do serviço, perguntei se podia fazer uma nova implantação da moradia respeitando os parâmetros máximos estipulados, que eram 170m2 implantação casa e 20m2 para anexo, ao qual ele me disse que sim. A fim de não perder excessivo tempo em proj de licenciamento, optei por entregar um PIP para ver se o mesmo era deferido ou nao. Conclusão, o PIP veio indeferido devido a que eu não respeitei o poligono de implantaçao definido em planta síntese... Após o parecer da camara, tive uma audiencia com o responsável do serviço, a fim de perceber o que se poderia fazer em relaçao à pretensao do requerente. O que o requerente pretende, é que no lote que dispõe (com uma área de 1117m2) implantar a casa de forma diferente ao tal rectangulo que está na planta sintese e que por agora ninguem tem respeitado. Do ponto de vista de implantaçao, basicamente o que se pretendia era que a "planta" da casa fosse um L "aberto" em vez do tal restangulo. Essa pretensao deve-se ao facto de atraves da planta em L, a casa se "abrir" para a paisagem e a nivel de sustentabilidade funcionar bastante melhor, nomeadamente a nivel de insolação, ventilação natural,etc, para além de que num futuro, caso o requerente queira instalar uma piscina na sua propriedade, a mesma fique "resguardada" entre os dois corpos da casa. Mas voltemos à reuniao... O tal chefe de secção, informou-me que ele nao irá viabilizar essa pretensão! Eu questionei-o sobre a possibilidade de se fazer um pedido de alteraçao do poligono de implantaçao da moradia, ao qual ele disse que isso nao era seguro que fosse aprovado e que mais valia era fazer a casa com o poligono que está definido. Após algum período de "toma lá dá cá" eu tive que "puxar das minhas armas" que foram fotografias das várias edificações existente no loteamento e que nao cumprem o que está estipulado em planta síntese ao qual ele me diz que "isso sao pequenas alterações... o que voce quer fazer é uma grande alteração"... Nao convencido da situaçao, eu perguntei-lhe se ele achava que manter a mesma área de implantação, mudando apenas o poligono de implantaçao da mesma, se era mais grave do que aumentos de implantaçao como alguns que já tiveram lugar... ao que ele responde que sim, que era mais "grave" o meu caso. Sinceramente, acho patético este critério de "gravidade". O municipio nao foi ressarcido de taxas correspondentes a aumentos de áreas de implantaçao e construçao, mas chega uma pessoa que apenas quer mudar a "planta de casa" de restangulo para L e é o mal-feitor. Polémicas à parte... o que eu gostaria de saber, é que posso fazer para pedir a tal alteração ao poligono de implantaçao, ou se nao o posso mesmo requerer? O chefe de serviço disse-me que sim, que podia pedir, mas que para além de ter todo o trabalho de o fazer, nao era certo que fosse aprovado. Para alem disso, referiu que o dono do terreno nao o podia fazer em nome pessoal, que tinha que ser o promotor do loteamento e que tinha que ter uma declaraçao de cada um dos proprietários em conforme autorizam essa alteraçao. Pelo que estive a ler de legislaçao, o dono do terreno tem o direito de pedir essa alteração e o gestor do processo (que creio, será o técnico da camara) terá que notificar cada um dos proprietários dos restantes lotes que, caso nao estejam de acordo com o pedido o manifestem por escrito e que se dois terços dos proprietários nao estiverem contra o processo pode avançar. Peço desculpa a todos, por me ter alongado tanto, mas creio que assim ficam todos a par do que se passa e que talvez algum dia vos possa passar também a vocês algo semelhante e assim ja possam saber como "se mexer". Cumprimentos

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Tem q pedir uma alteração ao Loteamento... se fôr aceite. Mas falou com algum técnico(Arquitecto; Urbanista, Eng.º) na câmara... se o poligono é para cumprir é para todos cumprirem e ponto final... aos olhos da lei não existe cá pequenas alterações... existe dentro do poligono e fora do poligono de implantação. Qual tem sido a receptividade da câmara quanto à eventual proposta de alteração das regras do loteamento.


Quem cria renasce todos os dias...
Agua-Mestra, Lda
Não sou perfeito, mas sou muito critico...

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Falei com o director do departamento dessa camara, numa audiencia que foi marcada para o efeito. Quando o confrontei com os outros casos, se tinham sido objecto de pedido de alteraçao ao loteamento, respondeu-me que nao, que "eram coisas pequenas"... enfim Claro que saltei um pouco aos arames, porque das duas uma, ou é para todos ou nao é para nenhum. A minha duvida é exactamente como devo instruir correctamente o pedido de alteraçao ao loteamento, pq ele disse que tinha k ter autorizaçao de todos os proprietários dos outros lotes e segundo o que eu li nao é bem assim...

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Sapek, Não percebi a dificuladade com a implantação de uma habitação em "L". Podes definir um poligono quadrado ou rectangular com os valores maxímos permitidos. Depois a aprovação da alteração ao alvará ( penso que é assim que se refere a operação urbanistica) , podes perfeitamente fazer o que pretenderes dentro da mancha aprovada.

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Sapek, Não esqueças que o polígono de implantação só tem que considerar afastamentos e nº de pisos. Os restantes parâmetros urbanisticos têm que ser definidos no quadro sinóptico. Parece-me normal um técnico não querer aceitar alterações a alvarás de loteamento com figuras anormais ao "todo", no entanto permite essas variações à posteriori. Penso que seja a forma correcta de pensar a cidade e a arquitectura.

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ai que ninguem me ajuda com isto hihihihi


A questão do polígono de implantação quando se faz um estudo para um loteamento de moradias isoladas como parece ser o caso, serve como uma indicação da totalidade de superfície a ocupar pela futura construção. Não é um dado (desenho da implantação) que não possa ser alterado quando se parte para o projecto de licenciamento.
O que deve ser mesmo respeitado são os índices de utilização e de ocupação bem como os outros dados constantes do quadro sinóptico do projecto de loteamento aprovado. Entre estes, e para o caso presente o que é mportante mesmo serão também os afastamentos mínimos a respeitar para as edificações confinantes, bem como os arruamentos que servem o respectivo lote.
Há um aspecto muito que eu acho que o colega deve ter em consideração, e ele é o de ter o direito a que, na resposta da câmara, as respectivas conclusões e o sentido (favorável ou desfavorável) do Pedido de Informação Prévia, como me parece que está em causa, DEVE SER OBRIGATÓRIAMENTE FUNDAMENTADO, isto é; não pode ser baseado em "vontades ou opiniões mais ou menos duvidosas", a conclusão a que a câmara chegou, deve basear-se na legislação vigente e nas normas aprovadas. Os preceitos legais que fundamentão a decisão, são, por lei obrigatórios. Já não estamos própriamente na república das bananas e devemos fazer valer os direitos consignados na legislação que felizmente, já existe.

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Para efectuar alteração ao polígono base estabelecido no alvará de loteamento tem de proceder à alteração do alvará de loteamento, sendo criado um respectivo aditamento ao alvará inicial. Deverá possuir autorização de 2/3 dos proprietários existentes no loteamento ou em caso de impossibilidade, solicitar a discussão pública. Cumps, Renato

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Uma vez que não existe regulamento do loteamento. Deverá desenvolver o seu projecto com base nos parametros urbanisticos indicados no PDM dessa zona, que certamente se referem aos afastamentos e indices de ocupação e de utilização etc. O que Você pretende é certamente alterar a geometria do poligono de implantação e não a sua área, se assim não for e não sendo eu Arquitecto, penso que a Câmara Municipal representada pelo Tècnico que o atendeu, está a cometer a maior castração ao poder criativo dos Arquitectos, pensando assim, não são necessários Arquitectos, a Câmara pode mandar fazer um só projecto, tirar cópias e vende-las ao balcão. Como já eu disse não sou Arquitecto, mas entendo o poligono de implantação como sendo um elemento que condiciona com um valor máximo, a área possivel de ocupar por uma construção num dado terreno e não a sua geometria quadrada, rectangular ou em L.

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Vamos lá ver se percebi e posso ser útil. Trabalho numa câmara e já acompanhei várias alterações a operações de loteamento, mas nunca uma destas...alterar o poligno? Em planta sintese é definida uma mancha que indica a área máxima de construção, habitualmente. Dentro dessas mancha, rectangular ou quadrangular, pode construir uma outra forma, L por exemplo, desde que respeite: afastamentos definidos aos limites do lote, alinhamentos de fachadas e outros, por ai....Fazer uma alteração ao loteamento por este motivo não me parece muito lógico, nem muito "justo" repara, há regras, que foram mais ou menos cumpridas, certamente terá sido sempre respeitada implantação, áreas máximas de construção....proceder a um alteração ao loteamneto porque um interessado quer construir diferente...hum.... Para concretizar a alteração têm de apresentar autorização de todos os proprietários do lote, quando são muitos e a câmara municipal não considerar viável contactar todos um a um, é colocada a pretensão em edital, aguardando-se 15 dias para alguem reclamar ou se opor. Se uma só pessoa se opuser, fica inviabilizada a alteração. Espero ter ajudado. Conselho?! Tentem chegar a uma solução de consenso com os técnicos da autarquia....

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Podemos saber a que camara municipal te estás a referir? Para ficarmos todos sob alerta... porque isso a mim parece-me um problema de ética profissional...



Não é uma questão ética, os "tecnicos" das cãmaras municipais são arquitectos na sua maioria, que tem um conhecimento aprofundado de urbanismo, conceitos dos quais reconhecidos por entidades competentes, tais como as faculdades de arquitectura!!

Podem dicordar com isto, e até admito que haja profissionais menos competentes, mas não concordo com o pensamento parvo que os técnicos nas Camaras não sabem o que fazem. Existem é arquitectos que desconhecem as tramitas dos processos de autorização, licenciamento, etc. etc..

P.S. Não sou técnico Câmarário...:foto:

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Sr. Michaeloureiro, não duvido da capacidade técnica dos profissionais que trabalham nas câmaras, muito pelo contrário. Até acho que têm de ser os mais competentes de todos... No entanto, tem de concordar que existe algum proteccionismo em relação ao planos de pormenor e loteamento (e outros) realizados pelas câmaras, quando estes existem. E a prova é que continuamos a esclarecer as questões de parametros urbanisticos em sessão de atendimento. Pergunto eu, como é que podemos refutar o que os tecnicos camarários dizem se não temos acesso a peças desenhadas ou peças escritas, como os regulamentos de loteamento e que estão previstas na lei??

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Bom dia, Estou com um problema na camara municipal da zona onde pretendo construir uma habitação. neste momento o projecto de arquitectura foi indefrido porque consideram que a casa não se encontra segundo o poligona habitacional definido no alvara de loteamento. Acontece que o alvara de loteamento foi alterado inicalmente por mim antes de dar entrada do projecto de arquitectura e foi desenhado a mancha respectiva ao desenho da casa, mas sem a inclusão das varandas. Não sou arquitecta nem engenheira, tenho uma equipa tecnica a tratar do assunto mas normalmente o poligono habitacional é respeitante à area habitavel da construção, não se incluem varandas e alpendres pois não? Desde que as mesmas depois repeitem a distancia ao limite do terreno obrigatorio do PDM da zona não deveria haver problema? obg

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Ver Drecreto Regulamentar 9/2009



polígono de implantação é a linha poligonal fechada que delimita uma área do solo no interior

da qual é possível edificar.



Veja os esquemas.
Isto é valido para todos os novos Planos territoriais e para as situações de definição omissa em planos existentes, savo se definido de outra forma em Regulamento municipal, Reg. Plano Director Municipal ou Regulamento do Loteamento.

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Agua-Mestra, Lda
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Obrigada pelo envio da referencia oa regulamento. Então do que depreendo da leitura, a mancha que aparece no alvará de loteamento deverá ser o poligono de implantação. se assim o é as varandas não poderão sair do limite do poligono independentemente da area de contrução ser inferior ao permitido no alvará.

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Mais uma pequena questão relativamente aos compartimentos internos de uma casa. Existe algum regulamento que obrigue a que a cozinha seja uma divisoria independente. Ou seja as chamadas salas-cozinhas não podem ser licenciadas como tal? Obg

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Boa noite, Pois é para eu poder licenciar o meu projecto de arquitectura tenho de colocar uma parede e uma porta entre a sala e a cozinha. Não pode existir a tão conhecida kitcnet, que existem em milhentas casas por este mundo fora. Infeleizmente é uma tristeza nem na nossa propria casa mandamos. Acho que desde que fosse assegurado um bom mecanismo de ventilação não deveria haver qualquer tipo de problema. É muito mais problematico a existencia de lareiras abertas nas salas e ninguem as proibe de contruir!!! Agora sala-cozinha já é um grande problema porque pode haver fugas de gás ......... blá blá. Estou completamente transtornada

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