Reabilitação urbana...um case study nacional...

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Henrique Nogueira Nunes (advogado), DiarioEconomico.com, 27-02-2007
O Estado e as autarquias não dispõem dos meios financeiros para a tarefa hercúlea da reabilitação urbana em Portugal [...]. O factor financeiro e económico é aqui decisivo.
No final do ano passado, no âmbito de uma conferência em Madrid em que participei, comentava um dos intervenientes, cidadão espanhol que vive em Lisboa como destacado numa empresa multinacional, o estado degradado, por vezes até ruinoso, de boa parte dos prédios em Lisboa, o que ele via com grande surpresa e desolação, porquanto em Madrid o ayuntamiento local, dizia-me ele, tinha uma política muito efectiva de reabilitação dos centros urbanos mais degradados.
Em Portugal, o Governo, através do Decreto-Lei 104/2004, de 7 de Maio, criou o regime jurídico excepcional de reabilitação urbana de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística que permite às autarquias a possibilidade de constituírem Sociedades de Reabilitação Urbana (SRU) com poderes de autoridade e de política administrativa. Decorridos dois anos e meio da aprovação daquele regime será que o mesmo se tem assumido como o polo dinamizador de uma política de reabilitação urbana em Portugal?
Antes de mais considerações e de modo a enquadrar o leitor na temática em análise, as SRU são instrumentos necessários e indispensáveis a uma moderna política de cidades, porquanto permitem promover a reabilitação e a reconversão urbana, em face do elevado estado de degradação dos centros urbanos das grandes cidades do País (Lisboa, Porto, Coimbra, Viseu, Covilhã, só para citar alguns exemplos).
Tal originou uma desertificação das cidades em detrimento das zonas periféricas às mesmas, designadamente a nível das camadas mais jovens da população, que dispõem de menos recursos económicos.
O resultado foi o progressivo envelhecimento das nossas cidades, em contraste com as principais cidades europeias.
O investimento na recuperação dos centros urbanos das cidades deveria ser um investimento atractivo e rentável, uma vez que aí se concentra a parte mais rica do edificado nacional. Só que nem sempre é assim. A reabilitação é um “produto” difícil de se vender, uma vez que reabilitar e recuperar é tendencialmente mais caro do que comprar um terreno e aí construir de raiz um edifício, o que faz que com que o resultado final para o consumidor - comprador seja, por norma, muito mais oneroso do que comprar uma casa nova, geralmente na periferia dos grandes centros urbanos, levando, por sua vez, o investidor a procurar um tipo de investimento mais directo e que origina um retorno financeiro muito mais rápido e lucrativo.
Por isso, a solução passa por sermos imaginativos e encontrarmos modo de tornar este “produto” competitivo, financeira e economicamente, no mercado imobiliário.
As SRU devem captar investimentos e mobilizar todos os intervenientes (inquilinos, autarquias, senhorios, investidores) de modo a criar um verdadeiro mercado nacional da reabilitação, tão necessário em Portugal, levando a que os centros urbanos das cidades constituam, como já o foram no passado, pólos de dinamismo e vida em cidade...
O que só acontecerá se voltarem a ser competitivos em termos de qualidade urbanística e de preço com as zonas periféricas que os rodeiam.
O Estado e as autarquias não dispõem dos meios financeiros para a tarefa hercúlea da reabilitação urbana em Portugal, o que tem conduzido a uma dinamização pouco efectiva e algo morosa deste importante mecanismo. O factor financeiro e económico é aqui decisivo.
Importa considerar a mobilização do investimento privado na reabilitação urbana, através de parcerias público-privadas, que “chamem” o capital privado para esta tarefa nacional, com recurso a formas imaginativas de engenharia financeira que envolvam mecanismos financeiros (como sejam fundos de investimento imobiliários) que permitam a capitalização dos projectos com vista à requalificação do tecido urbano, permitindo, o efectivo “repovoamento” do centro das cidades.
Para isso, no entanto, é fundamental que o investimento seja rentável, através da criação de um quadro económico, financeiro e regulamentar que seja susceptível de atrair e potenciar investimento privado.
Bom sinal disso foi dado pela Lei do Orçamento de 2007, que desceu a taxa do IVA de 21% para 5% aplicável às empreitadas de requalificação e reconversão urbana, equiparando o regime fiscal a outros sistemas de reabilitação urbana como o Recria e o Rehabita, o que permitirá, espera-se um novo fôlego na captação de investimentos privados no âmbito das SRU.
Assim o esperamos todos, certos de que a reabilitação urbana das nossas cidades mais do que um compromisso deste ou daquele Governo, representa um verdadeiro desígnio nacional.

Fonte: www.arquitectos.pt