Licenciamento em vez de Comunicação Prévia?

[Gex]

Muito bom dia!
Estou neste momento na fase inicial de um projecto e a coisa parece que está a querer nascer mal e por isso pedia a ajuda de quem sabe e percebe realmente do assunto. Passo a descrever a situação e a dúvida:
Tendo o meu pai uma casa num terreno razoavelmente "espaçoso", surgiu a ideia de que eu poderia aproveitar esse terreno para lá construir também a minha casa, mantendo o mesmo artigo mas criando uma nova fracção. Arranjámos um arquitecto (que à partida estaria muito bem cotado no mercado) e fomos falar com a arquitecta responsável da câmara municipal que nos disse que não havia qualquer problema numa situação dessas e que era uma questão de haver índice de construção (que havia) e que o projecto era aprovado de caras sem problemas.
Perante isto fizemos um pedido de informação prévia que ao fim de quase 4 meses de espera teve agora uma primeira resposta por telefone. Resposta essa que dizia que havia um problema por causa de uma média de fogos por quarteirão que era de 1,37. O que se fez foi tirar fotos às campainhas das casas que estão nesse mesmo quarteirão (a maior parte divididas em propriedade horizontal e em várias fracções) que são várias por cada lote para mostrar que essa média não é real.
O que acontece é que mesmo que esse PIP venha aprovado, eu tenho medo que venha coxo e que portanto possa vir a ser revogado ou que na altura da entrada da Comunicação Prévia na câmara, que essa possa vir a ser negada, o que significaria uma perda muito avultada de dinheiro já pago a arquitecto e engenheiros de especialidades.
Assim, e uma vez que já não tenho confiança naquilo que a câmara municipal me diz (a arquitecta devia ter referido essa questão da média de fogos logo desde o início e o meu arquitecto também o devia saber...), gostava de saber se em vez de o processo ser apresentado na Câmara Municipal por Comunicação Prévia (por ser considerada uma extensão de uma construção já existente, a qual vai ser geminada a essa por terraço) pode ser apresentado com um processo de licenciamento "clássico, pois assim já saberia se o mesmo era aprovado antes de gastar o dinheiro com as especialidades. Ou será que no caso específico desta construção é mesmo obrigatório por Comunicação Prévia? É que se for, estão a obrigar as pessoas a um investimento inicial brutal com um risco muito real de que tal investimento se possa perder totalmente sem ter qualquer resultado positivo.
Muito obrigado

[lllARKlll]

Caro Gex, num País perfeito, onde a lei faria sentido, os prazos seriam invariavelmente cumpridos, as entidades responderiam dentro do prazo e as Informações Prévias teriam carácter vinculativo, o que eu lhe quero dizer é o seguinte, nada disto faz sentido em Portugal, mas faz sentido o Pequeno Privado, ser a todo o momento acossado por burocracias, atrasos e pleitos nas CM que não resultam da lei! Porquê? Porque tudo isto somado, alimenta os pedidos de Certidões de Terrenos, o número de Impressões em Papel, as Despesas em Comunicações, as Despesas em Combustível, uma eventual Ida ao Advogado e o Tempo de Trabalho do Arquitecto.

Não se trata aqui de uma decisão sua, você obrigatoriamente tem que consumir, às vezes de forma inconsequente. É uma patetice, até do ponto de vista da lei, onde temos Decretos Lei que paralelamente se contradizem. Se tiver uma grande empresa atrás de si, torna-se mais fácil, o pequeno privado, é um pleito diário.

[Gex]

Caro ARK, agradeço a resposta, no entanto o essencial ( o que pus a bold) não foi respondido. Se alguém souber...

[Pedro Barradas]

.. É para isso que servem os PiPs, para voçê ter uma resposta oficial sobre o "projecto" de Arquitectura apresentado, é valida durante 1 ano.

[lllARKlll]

A Comunicação Prévia pressupõe um processo mais rápido e com menos papelada, dado cumprir certos pressupostos locais, que um licenciamento não cumpre.

[Gex]

.. É para isso que servem os PiPs, para voçê ter uma resposta oficial sobre o "projecto" de Arquitectura apresentado, é valida durante 1 ano.

Pedro, obrigado pela resposta. Mas isso se o projecto respeitar todas as normas. Agora imaginemos o seguinte. O tal índice de fogos é de 1,37 no papel, mas na realidade é mais, mas legalmente é os 1,37. Ora, com base nas provas de que o índice real no quarteirão é bastante superior aos 1,37, o PIP é aprovado. Entro com a Comunicação Prévia e entretanto aparece outra mente brilhante que vê a lei e diz que afinal não senhora, se 1,37 então não pode ser 2 e anula a comunicação prévia ou revoga o PIP (como fez a CM Porto com a questão do Parque da Cidade). Nessa altura já gastei uma carrada de dinheiro com o arquitecto e com os engenheiros das especialidades e fico com a alternativa de pedir uma indemnização à Câmara Municipal, processo esse que eu sei à partida que serão os meus netos a terminar, o qual é para mim totalmente indesejável, pois só terei a perder. Este cenário é possível, não?

[lllARKlll]

Claro que é possível, conjecture só, as instâncias exteriores à CM não comunicam no prazo de 12 meses à CM, o prazo normal da informação prévia vai à vida e você terá que pedir um novo prazo ao Sr. Presidente da CM. Claro que as instâncias exteriores à CM já deveriam ter sido consultadas na Informação Prévia e blá, blá, blá, blá, blá, blá, blá, blá, blá... Espere pelo pior...

[Gex]

Então o melhor é desistir já enquanto posso...?

[Pedro Barradas]

GEX, independentemente das situaçãoes irregulares existentes nesse loteamento. Isso não lhe dá o direito, nem à câmara justificação para poder licenciar sem ser com o que está estipulado pela Lei.

[Gex]

GEX, independentemente das situaçãoes irregulares existentes nesse loteamento. Isso não lhe dá o direito, nem à câmara justificação para poder licenciar sem ser com o que está estipulado pela Lei.

Pois Pedro, isso era o que eu já calculava. A esperança que eu tinha era que a situação da média de fogos fosse algo volátil, ou seja, que pudesse ser alterada "com o tempo" e consoante as situações, como penso que acontece com o índice de construção.
O que mais me admira é que foi a própria arquitecta da câmara a pedir o levantamento das alegadas situações irregulares do loteamento para poder justificar ao seu chefe a aprovação do PIP. O meu medo é que se o PIP for agora aprovado com base numa situação irregular, que depois quando entrar a comunicação prévia/PL que a câmara municipal os rejeitem por causa da tal situação irregular. Daí a minha pergunta se em vez da Comunicação Prévia, podia ser um licenciamento normal.

Já agora, não saberão como chega a câmara a essa média de fogos, ou como funciona isso?

Obrigado

[Pedro Barradas]

Normalmente, em loteamento urbanos: Area total do loteamento (hectares)/n.º de fogos de habitação No seu caso... fala em quarteirão e indíce de 1.37.. não lhe sei responder.

[Gex]

Area total do loteamento (hectares)/n.º de fogos de habitação

Ou seja, se na realidade se chegar à conclusão que o número de fogos é superior àquele que se pensava existir, poderá a CM actualizar o valor da média com base nessa realidade actual (que é diferente daquilo que se pensava existir), tal e qual como referi para o índice de construção? Ou neste aspecto a CM é rígida e não muda esses valores ignorando aquilo que existe na realidade?
Obrigado

[Gex]

Já agora, vou tentar fazer essa "conta" com o nº de lotes e com o nº de fogos que contei (com base nas campainhas e caixas de correio).

[Gex]

Já agora, vou tentar fazer essa "conta" com o nº de lotes e com o nº de fogos que contei (com base nas campainhas e caixas de correio).

Bem, partindo do princípio que compreendi bem a forma de cálculo que o Pedro aqui colocou, o resultado não se aproxima minimamente dos 1,37. Penso que quando refere loteamento, isso é equivalente ao quarteirão, não? Se assim for o resultado é este:
Fiz de duas maneiras: 1º- Medi a área do quarteirão (aprox. 2.2Ha) e dividi-a pelo nº de lotes (aprox. 24)
2º- Dividi a área do quarteirão pelo nº de fogos (com base no nº de campainhas e caixas de correio-aprox. 44).

Os resultados, como disse, andam muito longe dos 1,37. No primeiro caso dá, 2.2/24=0.0916. No segundo, 2.2/44=0.05.
Há aqui alguma coisa que eu estou a fazer mal....?

[lllARKlll]

Gex... o seu Arquitecto serve para quê? Ele é que tem que resolver isto! Aliás, não sabendo nós de que CM se trata, como podemos nós, de antemão, sem o PDM e documentos afins, resolver o problema?

[Gex]

Gex... o seu Arquitecto serve para quê? Ele é que tem que resolver isto! Aliás, não sabendo nós de que CM se trata, como podemos nós, de antemão, sem o PDM e documentos afins, resolver o problema?

Pois, ele devia era ter antecipado isto. Resolver agora vai ser difícil...
a câmara é de Cascais.

[lllARKlll]

Espere pela Informação Prévia Aprovada (por ofício, não por telefone), sendo que a mesma deve contemplar as consultas às entidades exteriores (se existirem), se a coisa for deferida, comunicação prévia de seguida, se não for, gasta apenas o dinheiro do PIP, que não é nada comparado com o valor que teria que gastar num Licenciamento/Comunicação Prévia.

E isto partindo daquele cenário, hipotético em Portugal, de que a malta vai cumprir escrupulosamente a lei. (?)

[Gex]

Espere pela Informação Prévia Aprovada (por ofício, não por telefone), sendo que a mesma deve contemplar as consultas às entidades exteriores (se existirem), se a coisa for deferida, comunicação prévia de seguida, se não for, gasta apenas o dinheiro do PIP, que não é nada comparado com o valor que teria que gastar num Licenciamento/Comunicação Prévia.

E isto partindo daquele cenário, hipotético em Portugal, de que a malta vai cumprir escrupulosamente a lei. (?)

Bom dia ARK,
Penso que o melhor será explicar exactamente qual o meu receio:
Imaginemos o seguinte:
Que a média de fogos é de facto 1.3, mas que com a entrega do levantamento das campainhas do quarteirão se demonstra que na realidade esse índice é bem superior. Perante isto, há alguém que tem um momento de lucidez e aprova o PIP com base nesse novo facto.
Ora, a lei é clara e diz que:

A informação prévia favorável vincula as entidades competentes na decisão sobre um eventual pedido de licenciamento ou apresentação de comunicação prévia da operação urbanística a que respeita e, quando proferida nos termos do n.º 2 do artigo 14.º

, ou seja, a câmara não pode voltar atrás nessa decisão.
Mas agora imaginemos o seguinte: Que na altura da entrega da Comunicação Prévia, alguém nota que de facto a média de fogos é de 1.3 e que portanto essa construção vai contra as normas do PDM, ora, a lei neste caso também é muito clara ao dizer que:

o presidente da câmara
municipal, com faculdade de delegação nos vereadores, deve
rejeitar a comunicação quando verifique que a obra viola as
normas legais e regulamentares aplicáveis, designadamente as constantes de plano municipal de ordenamento do território

, ou seja, a minha interpretação é que isto inviabiliza o carácter vinculativo do PIP, porque uma situação em que num local onde formalmente a média de fogos é de 1.3, colocar 2 é, na minha opinião, uma violação das normas do plano municipal de ordenamento do território, mesmo que na prática essa média real seja de mais de 2 (que penso que é), tornando nulos o PIP e a CP (e o dinheiro todo que eu nessa altura já terei gasto).
Gostava de saber a vossa opinião perante esta situação que descrevo.
Obrigado

[lllARKlll]

Caro Gex, a CM que aprova a Informação Prévia é a mesma que aprova a Comunicação Prévia, parto do princípio, que se não cumprir a lei, a informação prévia deva ser chumbada, (indicando os motivos, para eventuais alterações) para que as pessoas não fiquem com ilusões e incorram em dívidas e percas de tempo. Eu não percebo, como é que uma pessoa com um Arq.to. com uma cópia do processo que foi entregue na CM, ainda tem dúvidas acerca disso. Se não cumpre, chumba... o único dinheiro que perde é da Informação Prévia, 100, 200, 300 Euros... por aí.

[Gex]

Caro Gex, a CM que aprova a Informação Prévia é a mesma que aprova a Comunicação Prévia, parto do princípio, que se não cumprir a lei, a informação prévia deva ser chumbada, para que as pessoas não fiquem com ilusões e incorram em dívidas e percas de tempo. Eu não percebo, como é que uma pessoa com um Arq.to. com uma cópia do processo que foi entregue na CM, ainda tem dúvidas acerca disso. Se não cumpre, chumba... o único dinheiro que perde é da Informação Prévia.

Supostamente deveria ser assim, mas lá está, a mesma Câmara que em reunião me disse que não havia qualquer problema, agora está a levantá-los e a mesma câmara que aprova o PIP, poderá(?) na altura da CP revogar esse PIP (lembro o caso da câmara do Porto que revogou um PIP positivo para a construção no parque da cidade.
O que eu gostava era de encontrar alguma jurisprudência sobre este assunto.
Aqui o meu único ponto é exactamente aquele que está na lei e diz que a CP pode ser recusada se a obra violar as normas do PDM, só isso...

[lllARKlll]

O seu Arq.to. que peça um parecer a Ordem dos Arquitectos (ele paga quotas, tem direito), ou se tiver mesmo naquela de, "tenho dinheiro para gastar num Advogado", que se dane.

A lei:

Entre o Regulamento de Urbanização de Cascais, a Lei 60/2007 que normaliza os procedimentos a nível nacional, o código do Procedimento Administrativo e as leis avulsas, que regulamentas algumas entidades exteriores, você chega a conclusão que as coisas não batem certo entre si, parecendo que promulgam leis todos os anos, para moer o juízo de forma inconsequente aos Portugueses. Se este era o objectivo, conseguiram.

"sem prejuízo"

Estas duas palavras, repetem-se ad nauseum nas leis Portuguesas, só complicam as coisas.