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Primeiro Projecto

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Um amigo propôs-me fazer um projecto de licenciamento para uma moradia integrada num loteamento do Concelho de Cascais.

Se tudo correr bem, como espero, será das encomendas que já me têm sido feitas, a primeira que vai mesmo para a frente!

Como até hoje todas as minhas experiências profissionais foram em colaboração com ateliers, há uma série de procedimentos normais nestes casos que sempre me passaram um pouco ao lado, pelo que agora tenho algumas dúvidas que gostaria de esclarecer:

1 - Honorários: quais as melhores "tácticas" para elaborar e apresentar os honorários?
Devo incluir os projectos de especialidades, taxas a pagar à Câmara, outros?
É normal fazer um contrato?

2 – Legislação: o que devo consultar antes de fazer qualquer risco no papel?
PDM, regulamento do loteamento, REGEU, acessibilidades, incêndios, outros?
Devo marcar uma reunião com a Câmara para saber tudo antes de começar a projectar?

3 – Especialidades: Quais são exigidas num projecto de licenciamento de uma moradia?

4 – Para além das peças desenhadas, que outros elementos devo ter em conta na entrega do licenciamento? Memória Descritiva, calendarização, declaração de responsabilidade, documento da Ordem, outros? Devo assinar todos os elementos a entregar?

De momento parece-me que é tudo, mas se houver algum outro conselho que vos pareça pertinente, agradeço que partilhem.

Não é que desconheça por completo estas questões, mas é daquelas coisas que não se aprendem nas faculdades, apenas quando são necessárias na prática profissional, pelo que não me sinto completamente seguro.
Seria interessante ir sistematizando e compilando este tipo de procedimentos para que no futuro outras pessoas tivessem acesso a essa informação.

Desde já obrigado e até breve…

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Caro colega.
Teve as acções de formação na Ordem dos Arquitectos, relativoàs praticas da profissão...certo?...
Se sim já tem alguma base para começar. Mas vamos à pratica...

Honorários:
Tema delicado.... eu pessoalmente uso a tabela da portaria de calculos de honorários para obras públicas, como base; Calcula uma estimativa de área bruta por m2, segundo o programa previamente requerido pelo potêncial cliente/ ou pleo máximo de Ab de construção permitida para o lote (normalmente faço com 550€/m2), depois aplico o coeficiente correspondente da classe II da tabela. Este valor íncluo todas as especialidades... fazes o desconto q achares que deves fazer, negoceias com o engenheiros antes ou mesmo depois do trabalho assegurado...

Isto é apenas para projecto de Licenciamento/ autorização.

Legislação:
Inteira-te bem da legislação geral e especifica aplicável, do regulamento do loteamento, do PDM, e outras posturas municipais, RMEU´s...
Marca uma reunião com o técnico Municipal da zona... depois da proposta ter sido aceite!!! e antes de começar qq evolução em fase de EP.
NÂO DÊS BARRACA!!! estudas os diplomas, o que lá está é para cumprir, e as burocracias também, quando tiveres estudo prévio alinhavado, marca outra reunião com o colega da Câmara.

Especialidades:
Coordena tu tudo... ou dá barraca, também ganhas pontos ao nível da negociação... o cliente, também só quer falar com um responsável/ interlocutor... que seja o coordenador de projecto - ARQUITECTO.

Normalmente são necessárias estas especialidades:
- Arquitectura;
- Plano de demolições (se as houver)
- Segurança Contra Incêndios em Edificios (depende das câmaras, para moradias unifamiliares, não deveria ser necessário, enfim);
- Projecto de Arranjos exteriores (depende das câmaras, para moradias unifamiliares, pode ser pedido, ou não e em alguns casos, tem que ser projecto realizado por Arquitecto Paisagista);
- Estabilidade Estrutural, que inclua projecto de escavação e contenção periférica (se fôr o caso);
- Rede predial de Abastecimento de água incluindo compatibilização com AQS (Águas Quentes Sanitárias);
- Rede de Drenagem de Águas Residuais Domésticas e Pluviais;
- Condicionamento Acústico;
- Térmico (RCCTE), incluindo compatibilização com AQS (Águas Quentes Sanitárias)
- ITED ( telecomunicações e dados)
- Rede de Gás (normalmente inclui-se o valor da taxa de apreciação)
- Ficha electrotécnica (para potência contratada < 50Kva)
- Plano de segurança e Saúde (realizado por técnico com qualificação para tal...)

NOTA:
atenção que se fôr uma autorização administrativa, tens que submeter conhjuntamente com a Arquitectura, se a Arquitectura chumbar... o mais certo é tres que entregar especialidades novas e actualizadas com o o projecto de Arq.... os custos são teus... obviamente
Não esquecer que tens que mandar elaborar um Levantamento topográfico, ligado é rede, conforme o municipio especificar, basta pedires a 1/1000 ou 1/500... depois extrapolas para 1/200 para a planta de implantação.
Buscar e o cliente pagar as plantas de localização, condicionantes, ordenamento e etc... para instrução do pedido na câmara.

Quanto aos elementos a entregar, está tudo no Decreto de Lei 555/99 e respectivas portarias... não esquecer que em Março entra em vigor o "novo" 555/99 alterado pela Lei 60/2007... Assinas todas as peças escritas e desenhadas, e númera-las todas sucessivamente incluindo o nº total das mesmas... se tiveres carimbo.. é mais esse.

Mais dúvidas?

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Mais uma coisinha... As taxas camarárias.. pagam os Donos de Obra.

Contrato... não digo que faças contrato. Mas uma Proposta de Honorários com as obrigações de cada parte, é mandatório!!!
que inclua, pelo menos:
Teor do trabalho - eventual descrição preliminar do programa e área bruta que serve de cálculo, incluindo a localização do imóvel a intervir.
Elementos de projecto/ estudos a fornecer
Elementos administrativos a fornecer pelo cliente
Prazos de elaboração dos estudos e projectos
Proposta de preço, incluindo o parcelamento dos mesmos, condicionantes ao pagamento dos mesmos
Número de cópias a fornecer ao dono de obra para licenciamento/ autorização

Documento a efectuar em duplicado, assinado e datado por ambas as partes.

EDIT: os valores apresentados NÃO incluem IVA à taxa legal em vigor
Favor de facturar os trabalhos...

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Obrigado por responderes tão completa e rapidamente! De tudo o que dizes, só não compreendi muito bem a parte da reunião com o técnico: devo levar para a primeira reunião o Estudo Prévio aprovado pelo cliente, apenas um estudo incompleto, ou nada? E na segunda reunião levar então o Estudo Prévio completo e aprovado pelo cliente? De momento estou com algumas dificuldades em ligar à internet, pelo que não estranhem se demorar mais do que 1 ou 2 dias a responder... Obrigado

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