Destaque de parcela

[pedroespiga]

O DL 555 e a Lei 60/2007 referem a figura do "destaque", mas onde, ou como, poderei saber mais sobre esse tema? Tb agradeço tudo o que possam esclarecer... Qual é a sua lógica; a que regras ficam sujeitas as 2 áreas resultantes; etc.

[pauloss]

O destacamento de parcelas de terreno, encontra-se legalmente previsto entre nós no Regime Geral de Edificação Urbana (vulgo, RGEU), introduzido entre nós com o Decreto-Lei n.º 208/82 de 26 de Maio de 1982, e que sofreu a sua mais profunda alteração com o Decreto-Lei Nº 555/1999, de 16 de Dezembro.

Este último introduziu uma alteração substancial no regime jurídico do licenciamento municipal das operações de loteamento, das obras de urbanização e das obras particulares, reunindo num só diploma o regime jurídico destas operações urbanísticas.

Será sobre uma operação em especial: a operação de destaque de parcela de terreno, que iremos dedicar as próximas linhas.

O destaque de parcela de terreno poderá conhecer dois regimes diferenciados, consoante estejamos perante o destaque de uma única parcela de prédio com descrição predial que se situe em perímetro urbano (A), ou o destaque de uma parcela de prédio com descrição predial que se situe fora dos perímetros urbanos (.

Uma regra, contudo, é comum ao destaque enunciado em (i) ou em (ii) - não é permitido efectuar, na área correspondente ao prédio originário, novo destaque nos 10 anos contados da data do destaque anterior.

A. Destaque de uma única parcela de prédio com descrição predial que se situe em perímetro urbano

Neste primeiro caso o destaque está isento de licença ou autorização, desde que cumpra, cumulativamente, as seguintes condições:

a) As parcelas resultantes do destaque confrontem com arruamentos públicos;

A construção erigida ou a erigir na parcela a destacar disponha de projecto aprovado quando exigível no momento da construção.

B. Destaque de uma parcela de prédio com descrição predial que se situe fora dos perímetros urbanos

Quando o destaque seja a efectuar sobre parcela de prédio com descrição predial que se situe fora dos perímetros urbanos, há, igualmente, isenção de licença ou autorização desde que, cumulativamente, se mostrem cumpridas as seguintes condições:

a) Na parcela destacada só seja construído edifício que se destine exclusivamente a fins habitacionais e que não tenha mais de dois fogos;

Na parcela restante se respeite a área mínima fixada no projecto de intervenção em espaço rural em vigor ou, quando aquele não exista, a área de unidade de cultura fixada nos termos da lei geral para a região respectiva.

Note-se que quer o condicionamento da construção, tal como o ónus do não fraccionamento, previstos supra devem ser inscritos no registo predial sobre as parcelas resultantes do destaque, sem o que não pode ser licenciada ou autorizada qualquer obra de construção nessas parcelas.

Efectuado o destaque quais as consequências a observar em sede fiscal?

Prima facie, há que tomar em consideração que a operação de destaque "gera" o fraccionamento de um prédio, o que obriga os interessados a requerer ao serviço de finanças da área da localização do prédio a alteração da matriz " cfr. artigo 13.º, n.º 1, alínea c) do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).

Este requerimento deve ser feito através do modelo adequado do IMI, no prazo de 60 dias contados a partir da data do fraccionamento.

O destaque implicará a eliminação do artigo da matriz actualmente existente e a cada novo prédio resultante do destaque será atribuído um novo artigo " cfr. artigo 106.º, n.º 1, alínea e) do Código do IMI.

O que consequentemente gerará implicações a nível da determinação do valor patrimonial do prédio e das parcelas de terreno que lhe foram "destacadas".

Assim, deve proceder-se à discriminação do valor patrimonial do prédio e das parcelas de terreno destacadas, afectando esse valor aos prédios resultantes da divisão, não havendo lugar à avaliação, excepto se houver factos que determinem a alteração simultânea do valor patrimonial tributário anterior e/ou se tratar da primeira transmissão ocorrida após 1 de Dezembro de 2003 " cfr. artigo 36.º do Código do IMI e 28.º do Código do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).

A este título refira-se, a breve trecho, e em jeito de conclusão o entendimento da Direcção geral dos impostos quanto à modificação ou alteração de um edifício submetido ao regime de propriedade horizontal " cfr. OFDC n.º 40082/2006, de 9 de Fevereiro:

« 1. A modificação ou alteração de um edifício submetido ao regime de propriedade horizontal, por divisão de uma das fracções autónomas em outras fracções autónomas ou por reunião numa única fracção autónoma de duas anteriores fracções autónomas, implica a apresentação, pelos titulares das fracções cindidas ou da fracção unificada, de declaração, através do modelo adequado do IMI, no prazo de 60 dias contados a partir da data da conclusão das respectivas obras, e determina que a avaliação a ter lugar incida exclusivamente sobre as novas fracções autónomas, pois destas não resultam novos factores de ponderação comuns que possam influir no valor patrimonial tributário das demais fracções autónomas do edifício;

2. Avaliadas as novas fracções autónomas nos termos das regras constantes no CIMI, a liquidação deste imposto é feita por aplicação ao novo valor patrimonial tributário de cada uma das novas fracções da taxa fixada a partir dos valores constantes da alínea c) do nº 1 do artigo 112º do CIMI (0,2% a 0,5%)».

Assim, em sede fiscal temos que o destaque promoverá uma actualização do valor patrimonial tributário das novas parcelas de terreno, porquanto estas surgem enquanto novas realidades de facto, com um novo número de matriz.



In Expresso - Autor www.impostos.net

[pedroespiga]

Agradeço a sua atenção e completa exposição. Pergunto ainda: As duas parcelas passam a funcionar como dois terrenos para licenciamento de edificação, com as mesmas regras como se se tratasse de 2 terrenos? E quais podem ser as vantagens dos destaques?

[ArchGui]

Verifico ser necessário corrigir que, de acordo com a versão actual do DL 555, já não é condição necessária para efectuar um destaque dentro de perímetro urbano, ter projecto aprovado.

[ArchGui]

A vantagem do destaque é o poder ser efectuada uma divisão de um prédio, embora de uma só parcela, sem ser necessário proceder a uma operação de loteamento, processo mais complexo e que obriga ao pagamento de taxas mais elevadas. Não obstante, pode ser sempre feita uma operação de loteamento para um único lote, o que se torna necessário caso se tenha procedido a um destaque no mesmo prédio há menos de 10 anos!

[HelderLemosARQ]

Uma ligeira dúvida... Apenas se "destaca" um prédio em duas partes? Ou poderá executar-se em mais partes?

[pedroespiga]

Apenas se pode dividir em duas parcelas. É assim que interpreto.

[Pedro Barradas]

2. mais que isso só através de operação de loteamento.

[pauloss]

Já agora deixo a questão. Num terreno onde já existe uma habitação e se pretende fazer uma operação de destaque para construir um novo fogo. Fazem o pedido de destaque em primeiro lugar, como processo autonomo e posteriormente o pedido de licenciamento para o terreno da parcela sobrante ou fazem o pedido de licenciamento com a operação de destaque em simultaneo. num só processo?

[Arq_Castro]

É uma questão que deverás colocar à Edilidade à qual vais apresentar o projecto, já que o entendimento e processamento desse processo pode variar entre elas. Cumprimentos,

[Paulo Jorge Godinho Sousa]

Bom dia, desculpem "desenterrar" o assunto, é que estamos em 2015 e necessito de ajuda/atualização

Adquiri a seguinte propriedade: casa com inscrição na matriz em 193x, terreno e um anexo que é uma garagem construída em 2008.

A casa está isenta de licença de utilização e a garagem tem a respectiva licença de utilização.

Penso que portanto tudo legal porque a escritura foi há 4 meses e não levantaram qualquer questão na documentação.

Como a casa tem frente para uma rua e a garagem para outra rua, pretendia realizar o destaque, pois de futuro pretendo edificar uma habitação sobre a garagem. Para a construção necessito de crédito e assim hipotecava apenas a garagem e de futuro podia alienar ou uma ou outra propriedade.

Neste momento estou a remodelar a casa pelo interior, e depois de terminado (+/-3 meses) é que avançaria como o destaque.

1. Quais os custos envolvidos neste processo: pedidos de informação prévia, despachos, taxas, escrituras, registos?
2. O IMI dos novos prédios tem em conta a data de edificação e mantém os Cv (Coeficiente de vetustez)?

Obg Paulo

 

[Oswaldo Pinto]

Boa noite

Gostava, se fosse possível que me elucidassem em relação à seguinte situação:

Tenho uma certidão de destaque em minha posse que necessita de  ser corrigida. Quando solicitei a correção da mesma, a autarquia respondeu-me que o  pedido de correção da mesma tinha fundamento, no entanto não faria a correção porque na parcela restante, "não a que foi destacada"  existe um pavilhão metálico que não está licenciado.

A minha questão é seguinte: A autarquia tem algum fundamento legal para ter esta postura perante a minha solicitação"

Agradeço desde já.

Obrigado

 

 

[pedroespiga]

On 17/11/2015 at 11:34, Paulo Jorge Godinho Sousa said:

Bom dia, desculpem "desenterrar" o assunto, é que estamos em 2015 e necessito de ajuda/atualização

Adquiri a seguinte propriedade: casa com inscrição na matriz em 193x, terreno e um anexo que é uma garagem construída em 2008.

A casa está isenta de licença de utilização e a garagem tem a respectiva licença de utilização.

Penso que portanto tudo legal porque a escritura foi há 4 meses e não levantaram qualquer questão na documentação.

Como a casa tem frente para uma rua e a garagem para outra rua, pretendia realizar o destaque, pois de futuro pretendo edificar uma habitação sobre a garagem. Para a construção necessito de crédito e assim hipotecava apenas a garagem e de futuro podia alienar ou uma ou outra propriedade.

Neste momento estou a remodelar a casa pelo interior, e depois de terminado (+/-3 meses) é que avançaria como o destaque.

1. Quais os custos envolvidos neste processo: pedidos de informação prévia, despachos, taxas, escrituras, registos?
2. O IMI dos novos prédios tem em conta a data de edificação e mantém os Cv (Coeficiente de vetustez)?

Obg Paulo

 

1. Os Destaques estão muito demorados (mais de 1 ano), e os custos devem ser cerca de 300 eur (para Destaque apenas).

2. Se fazes ampliação, a vetustez deve ser atualizada.

[pedroespiga]

Caro Oswaldo e restante pessoal... As entidades podem levantar os problemas que quiserem e muitas vezes tomam como regra procedimentos que a lei não exige. Pelo que sei, as operações de Destaque quando não precisam de licenciamento (algumas precisam), nada têm a ver com construções ilegais que possam existir nos terrenos. São situações autónomas. Pelo que esse facto, não deve ser entrave ao procedimento de Destaque.

[Carlos Gomes]

Boa tarde,

Gostaria de obter esclarecimento sobre a possibilidade legal de realizar um destaque numa situação particular. Trata-se de uma propriedade descrita na CRP como prédio misto com o total de cerca de 10000 m2, constituído por dois artigos rústicos e cinco urbanos (pequenas e antigas moradias), numa zona definida no PDM como de "baixa intensidade". Como três das casas (urbanos) se encontram habitadas por inquilinos com contratos com termo indeterminado e rendas muito baixas e estão localizadas juntas entre elas e numa extremidade do prédio, com os respetivos acessos à via pública (uma diretamente e as restantes duas por bêco/vereda que ladeia a primeira) , haveria a intenção de separar aquela área de casas alugadas (cerca 600 metros de área de implantação total) para tornar mais atrativa a venda do restante terreno para eventual construção. A questão é saber se, nestes termos, e localizando-se fora do perímetro urbano, tal destaque é legalmente possível e, sendo possível se tal é impeditivo do loteamento do restante terreno do prédio.

 

Agradeço os comentários  úteis sobre as dúvidas expostas.

 

Obrigado

[XXXXX]

Em última instância será sempre a CM a decidir, mas por experiência própria, destaque será para construir, na parte destacada, uma habitação, ou in extremis, um edifício/moradia em PH limitada pelo número de fogos por Ha... e refiro novamente in extremis.

Não acho que seja possível destacar para lotear/fazer loteamento na parte destacada.

Este prédio misto, tem os 7 artigos todos na mesma CRP?

Um notário será de ajuda salutar neste caso, eles tem uma experiência já consagrada a registar este tipo de situações, antes de ir a uma CM pedir um PIP ou afim, ia a um notário.

Já agora consultar o normativo da unidade mínima de cultura aqui.

Cumprimentos.

[doramarques]

Bom dia,

Tendo sido entregue Modelo 1 de IMI para ser feito o destaque, estando na Conservatória ainda o "prédio original", é possível comprar/vender o "futuro novo prédio" ou tem que se aguardar a conclusão do destaque nas finanças, registar na CRP e dó depois efetuar a venda?

Obrigada

[XXXXX]

Eu acho que faz todo o sentido aguardar, dado que o ónus do não fracionamento terá que ser inscrito na conservatória, na nova área/artigo/nº da certidão do registo predial.